マンションの建て替えは進んでいない。
それはそのはずでたとえば100戸のマンション。住んでいる人は購入当初の人のままの場合もいれば、中古で買った人もいる。そして、おそらく当初新築で購入するときの資産の状況はほぼ似たようなものであっても、30年経つと状況はそれぞれバラバラ。
そんな人たち100世帯が一つの大きなプロジェクトである建て替えなんてうまく行くはずがない。それを無理やり多数決の合意人数の数を減らすと進むというのは幻想で過ぎないし、あまり、こういうイメージを広くマンションオーナーに持ってもらうのは却って問題を大きくすることでしかない。
結局は、十分な資金がないと建て替えは実現しない、それだけの話で、マンションを買うということはそうした困難な状況に直面するということだけだ。
元々マンションは高額所得者のみのものだった。だから分譲マンションは高額所得者向け、一般向けは賃貸マンションというのが正解だろう。
Yahoo!より
築40年超マンション“急増”で改正法成立 「売却・建て替え・リノベ」が“劇的に”しやすくなる?
6/4(水) 14:32配信弁護士JPニュース

現実に即した要件緩和
今回の改正では、加速するマンション老朽化、大規模化なども踏まえ、より現実に即した要件緩和がなされる方向で調整が進められている。 具体的には、マンションの取り壊しや売却などは、これまでの「全員の同意」から「5分の4の賛成」に、外壁の耐火性や耐震性の改修・修繕は「4分の3の賛成」に、大きな災害時は「3分の2の賛成」(被災区分所有法)で建て替えや取り壊しが可能になる。 堅牢なマンションといえど、経年による老朽化は不可避。環境変化に合わせた要件の緩和は、住環境維持の面でも大きな意義がある。 併せて、資産価値としてのマンションの可能性を広げることにもなる。
改正後、老朽マンションはどうなる?
「今後は、一括売却や一棟リノベーションの事例が増加していくことが考えられます。 所有者の高齢化や資金負担の問題から、建て替えよりも一括売却を選択するケースも増えるかもしれません。 また、リノベーションや再開発による資産価値向上を目指す動きも活発化する可能性があります。建て替えだけでなく、選択肢が増えることは、マンション所有者にとってメリットといえるでしょう」(辻本弁護士)
改正法の課題と今後
国交省の「今後のマンション対策のあり方に関する検討会とりまとめ」(2020年)によると、1980年時に「いずれは住み替える」57%に対し、「永住するつもり」は21.7%。それが、2018年時の調査では、「住み替える」が17.1%と激減した一方、「永住する」が62.8%に逆転している。 マンション居住者の意識もこの半世紀近くで大きく変化しており、今後、老朽マンションをめぐる動きも、法改正と深く連動していく可能性がある。 もっとも、改正法には課題も。辻本弁護士が指摘する。 「まずは少数者救済の仕組みの運用が課題となってくると考えられます。 一括売却の場合、従前の住民コミュニティーが解体されるという側面もあります。
🇯🇵 日本語版コメント
マンション建て替えの現実は「合意」ではなく「資金」で決まる
築40年を超える老朽マンションの建て替えが進まないのは当然の話だ。たとえば100戸のマンションといっても、住人の資産状況や人生設計はバラバラで、30年も経てば初期の均一性など消え去っている。
そうした中で、建て替えを「多数決」で進めようとする発想そのものが幻想に過ぎない。多数決の要件を下げれば進むかのような希望的観測が流布されるのは、むしろ混乱の火種になりかねない。
結局のところ、建て替えの成否は「資金の有無」に尽きる。そこに住むことを選ぶとは、いずれそうした局面に直面する覚悟をもつことに等しい。
本来、マンションは高所得層向けの住宅だった。分譲を買うということは、その先のコストやリスクを背負うことでもある。今後は、分譲マンションは高所得者向け、一般には賃貸という棲み分けの見直しが必要だろう。
🇺🇸 English Version
When It Comes to Apartment Rebuilds, It’s Not About Consensus—It’s About Money
It’s no surprise that aging condominiums over 40 years old aren’t being rebuilt. Take a 100-unit building: some residents are original owners, others bought later. Even if financial conditions were similar at purchase, after three decades, their situations differ wildly.
Expecting such diverse households to agree on a major redevelopment project like a rebuild is unrealistic. The notion that reducing the required majority vote will make things “smoother” is wishful thinking at best—and potentially misleading.
In the end, rebuilding boils down to one simple fact: whether residents have the necessary funds. Buying a condo means accepting that you may one day face this difficult reality.
Originally, condominiums were intended for high-income households. That logic still holds. It may be time to reconsider the dividing line: ownership for the affluent, rental housing for the general public.
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