マンションの管理は大変だ。

特に機械系は継続的に維持費が必要になる。

SUVという大きな車の普及や、高齢化などに伴い、機械式駐車場の維持が負担になっているケースが増えている。

そもそも都心では車もいらないようなライフスタイルも一般的になりつつある。

その中で、機械式駐車場がある。

どうやって維持費を出すのか？もともとは抽選待ちのような状態であったもの。

毎年、何もしなくても６００万円などの維持管理費が発生する。

こうした問題を抱えている中でのヒントはいくつかあるようだ。

Yahoo!より、

「このままじゃマンションつぶれる」車離れでガラガラ…“金食い虫”と化した機械式駐車場　空き解消の“秘策”も制度の壁

1/8(木) 17:54配信FNNプライムオンライン

「このままじゃマンションつぶれる」車離れでガラガラ…“金食い虫”と化した機械式駐車場　空き解消の“秘策”も制度の壁（FNNプライムオンライン） - Yahoo!ニュース

都市部を中心にマンションの空き駐車場が問題になっている。使わない機械式駐車場はメンテナンス費用が負担になるばかりか、取り壊しにも多額の費用がかかり、“負の遺産”として管理組合と住民の間でどうしていく

Yahoo!ニュース

マンションの管理で金食い虫となる「機械式駐車場」問題：維持費を減らし、事故も防ぐ現実的な工夫

マンション管理で頭が痛い“金食い虫”の代表格が、機械式駐車場です。
空きが増えても、装置は勝手に休んでくれません。動かさなくても、点検・保守・部品劣化は進み、維持費が固定費としてのしかかります。

背景には、SUVなど大型車の普及、車離れ、高齢化、そして都市部で「そもそも車を持たない」生活が一般化したことがあります。
1990年代の附置義務（一定戸数に駐車場を設ける自治体ルール）で大量に作ったマンションほど、今の需要とズレやすいのが実情です。 aplug.ykkap.co.jp

では、どうするか。ポイントは**「安全を落とさずに固定費を落とす」**です。

1) 維持の工夫は「点検を減らす」ではなく「事故を防ぎつつ最適化する」

機械式駐車場は、事故が起きると人的被害だけでなく、停止・復旧・説明対応まで含めて管理コストが跳ね上がります。
国交省の安全対策ガイドラインでも、利用者対応・保守点検・責任分担を含めた運用を求める整理がされています。 MLIT+1

現実的な工夫

• 保守契約の中身を棚卸し（どの点検が必須で、どこがオプションか／緊急対応の条件）
• 複数社で相見積もり（特定メーカー縛りを外せる範囲がないか確認）
• 故障してから直す→予防保全へ（部品交換の“山”を平準化）

2) 部品交換の“山”をならす：長期修繕計画に「機械式駐車場の更新サイクル」を埋め込む

機械式は、エレベーターと同じで寿命のある部品の集合体です。
維持管理の資料では、主要部品に「寿命の目安」が整理されており、計画的な更新が前提になります。 ritchu.or.jp

現実的な工夫

• 管理組合の長期修繕計画に、機械式の更新（部品更新・制御更新・全更新）を別枠で明記
• 「今は空きが多いから後回し」をやめ、壊れる前に縮小・撤去・用途変更の判断を前倒しする

3) “空き”の工夫：収入を戻すか、需要に合わせて縮める

空きが増えると、駐車場収入が落ちる一方で維持費は残ります。
そこで対策は大きく2つです。

A. 需要を戻す（稼働率を上げる）

• 区画の入替（大型車が入る区画を優先配分）
• 近隣への外部貸し（ただし税務・規約・自治体ルールの論点が出る） aplug.ykkap.co.jp
• 料金設計の見直し（“使う人が負担”に寄せる）

B. 需要に合わせて縮める（固定費を減らす）

使用率が戻らないなら、装置規模を小さくして固定費を減らす方が、長期的に効きます。

4) 物理的にコストを落とす：撤去・平面化・自走式化という「最終手段」

実務で効くのは、結局ここです。

• **一部撤去（上段だけ撤去）**で保守対象を減らす
• 平面化・自走式化で機械をやめ、将来コストを根本から削る

実際に、機械式を撤去して平面化する検討・実施の事例や論点整理（費用・手続き・合意形成）も公開されています。 Kanrikyo

また、機械式駐車場の見直しに関する事例整理では、維持管理費が年数百万円規模になるケースや、外部貸しの論点（税・手続き・ルール）も触れられています。 aplug.ykkap.co.jp

5) “転用”の工夫：倉庫・トランクルーム化は「安全と法規」が先に来る

「駐車場を倉庫に」は魅力的ですが、機械式は車の格納を前提に設計されています。
人が立ち入る時間や使い方が変わると、事故リスクと法規リスクが先に立ちます。国交省ガイドライン側も安全対策を強く意識しています。 MLIT

やるなら、

• 安全設計（立入制限・運用ルール）
• 建築・消防・管理規約・自治体ルールの確認
  を先に固めて、“グレー技”に寄りかからない方が後々安いです。

まとめ：管理組合が取るべき現実解は「3段階」

1. 契約と点検の棚卸し（安全を落とさず、無駄を削る）
2. 更新サイクルの見える化（長期修繕計画に部品更新を組み込む） ritchu.or.jp
3. 需要が戻らないなら縮小・撤去・平面化（固定費を構造的に落とす） Kanrikyo

機械式駐車場は「維持し続ける」ほど楽になる設備ではなく、むしろ逆。
早めに“出口戦略”まで含めて設計した管理組合が、最後に勝ちます。

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